失敗できないアパート経営は大家の自己責任と行動するかどうか

アパート経営は大家の自己責任と行動力で始められる。始める限りは失敗できないアパート経営を調べる。

アパート経営は利回りを計算してみる。自分で何度も試算すること!

 

前回までで、利回りとはどういったものか概要をわかっていただけたと思います。

 

概要がわかっただけでも前進!

 

表面利回り、直接利回りの2つがありましたね。

 

具体的な事例を試算する。

実在する物件ではありません。

 

この記事を書いている管理人のアパートを事例にします。各種の数字をキリのいい値に変更します。

 

事業計画の稟議書を片手に事例として書きますので、参考にしてもらえるのではないでしょうか!

なお、事例を参考にするにあたっては、自己責任でお願いします。管理人は一切責任を負いません。

 

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建築の概要

計画地:政令指定都市

交通:駅徒歩15分

用途地域:第2種低層住居専用地域

建ぺい率:50%

容積率:80%

地積:950㎡(287.37坪)

構造:木造2階建て(新築)

延べ床面積:600㎡(181.5坪)

棟数:2棟

世帯:20世帯

駐車場:5台

 

価格

160,000,000円

内消費税5,926,400円

 

諸費用

仲介手数料:5,056,784円

売買契約書分印紙税:60,000円

登記費用:1,500,000円

火災保険料1,000,000円

不動産取得税:500,000円

計8,116,784円

 

価格+諸費用

168,116,784円

 

家賃設定

1室50,000円×20室=1,000,000円

駐車場1台1万円×5=50,000円

計1,050,000円

 

満室と想定した場合の利回りの計算

表面利回り

1,050,000円×12ヶ月÷160,000,000円=7.87%

 

直接利回り

1,050,000円×12ヶ月÷168,116,784円=7.49%

 

表面利回りで7.87%。

 

新築ではけっこう利回りがいい方なのでは?

 

管理人の個人的な感覚では、新築での利回りって4%から5%くらい、言っても6%行くかどうかくらい、かなってとこだと思っています。

 

多少数字をキリのいいところにあわせてはいますが、管理人が持ている物件もこれに近い数字です。

 

それはなぜかと言いますと、たまたま運が良かったというのが本当のところ。

 

付き合いのある不動産屋さんが、土地を見つけてくれて、建築メーカーとプランニングしてくれ、立地と利回りがいいので進めることにした物件です。

 

直接利回りでも、7.49%です。

 

これくらい利回りが出るのは、不動産屋さんがうまく考えてくれたから。

 

20世帯あるので、家賃の総収入が上がったためと考えられます。

 

ただし、その地域で需要のある間取りでなければ苦労すると思われます。

 

学生街に広い4LDKの間取りを作るより、1Kなどの単身向けの物件のほうが募集しやすいのは容易に想像がつくと思います。

 

あくまで、満室を想定しての利回りなので、空室があることも含めて検討しなければなりません。

 

アパートをローンで買う人にとって返済計画が滞りなく進められるかも、大きなポイント。

 

毎月、持ち出しが必要だとすると、収支が合いません。

 

それでは、借り入れの計画を検討してみます。

 

借入・返済計画

借入額:168,200,000円

金利:1.2%

返済期間:25年(300回)(元利均等方式)

管理人は保証料の必要のない借入方法。

担保提供、連帯保証が必要。

 

返済額644,243円

 

毎月の家賃収入が1,050,000円なので、405,757円手元に残る計算です。

 

年間では、4,869,084円の現金です。

 

でも、注意が必要!

 

この金額から、固定資産税を毎年支払わなければなりません

 

さらに、毎月の管理費が必要です。

 

この管理費は、不動産屋さんに管理を任せている場合に必ず必要になります。

 

入退去の手続きや、清掃などを手配してくれるのが一般的です。

 

管理内容は各不動産屋さんに確認してください。

 

ココで費用を仮定します。

固定資産税1,000,000円/年

管理費56,700円/月(家賃×管理費5%×消費税)

 

手元に残る405,757円から管理費を引くと月349,057円が残る計算です。

 

最後に、年間の収支を計算してみます。

家賃収入12,600,000円

管理費680,400円

返済額7,730,916円

固定資産税1,000,000円

年間収支3,188,684円

 

アパート経営を計画して、建築(購入)して満室にしてしまえば、

借入約168,200,000円のリスクを負う形ではありますが、うまくいけば約3,180,000円の現金が残る計算です。

 

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単純に、全く同じ案件がもう1件増えると、収入は倍です。

借入も倍です。

リスクは増えるか、緩和されるかは物件次第かと思います。あとは不動産屋さんの頑張り次第かも?

 

 

まとめ

アパート経営はうまく満室で回ってくれれば、けっこうな収入になります。

 

副収入のつもりが、本業になるかもしれません。

 

家賃収入が毎月入るというのは、気持ちに余裕が出ます。

 

計画を進めるうえで、利回りをなるべく高く、リスクはなるべく少なく、収支は黒字経営で計画する必要があります。

 

借入をする場合には、家賃収入との兼ね合いを比べる必要があります。

 

その他、管理費、固定資産税等の費用が必要です。

 

10年後、15年後には修繕する箇所が出てくると思っていた方がいいでしょう。

 

そういった先を見越した計画と、手元にいくら現金を残せるかの計画を調整しながら進めることになります。

 

よほど余裕のある方でもなければ、現金でアパートを購入することは難しいです。

 

借入をする場合、無理のない返済計画を立てるようにしてください。

 

余裕を持った計画が必要です。たとえば、空室が2割あっても返済できるなどの余裕です。

 

ギリギリの計画はあっという間に破たんする可能性があります。

 

家賃は毎月収入として入ってくる安定した収入ですが、返済は毎月決まって支払わなけらばならない金額です。

 

この、毎月支払わなければならない金額は、無理をして払っていると相当な負担です。

 

毎月、決まって支払わなければならない金額を工面する苦労は、並大抵ではないでしょう。

 

返済計画に余裕がある場合と、キツイ計画の場合では、アパート経営の実態が真逆です。

 

毎月手元に残せる計画と、毎月返済金を工面する計画と言い換えてもいいと思います。

 

想像つきますよね?

 

きついかな?ちょっと無理かな?と思ったら、そのアパート経営の計画は断念するのもひとつの決断です。

 

また、別の案件を探せばいいのです。

 

他にアパート経営をいくつもしていて、そのリスクを回避できる人などはいいかもしれませんが、その余裕のない人はやめた方がいいです。

 

わざわざ苦労を背負い込む必要はないのです。

 

良いと思われる案件を、余裕を持って進めよう!でいいと思うのです。

 

アパート経営で楽になってほしいと思うのです。

 

すこし、厳しい表現もありました。すみません。

 

皆様の参考にしていただければ幸いでございます。

 

管理人のヒトコマ

家賃の振り込みがされる通帳を、1ヶ月以上記帳していませんでした。

マンション(区分所有建物)をいくつか、そのマンションの地元の不動産屋さんに管理してもらっているのです。

近々そのマンションのある街に行って、その地銀のATMで記帳してきます。

管理人の地元には、その地銀がないのです。

くらたまっているか楽しみです。

 

 

※注意

この他に、細々した費用が必要になります。印鑑証明書代、ローン事務手数料代など、この記事に記載していない費用があります。

また、取引内容によっては管理費などは増減すると思いますので、事前に確認のうえ進めてください。

 

事前に、不動産屋さんにすべての費用などを収支計算してもらうといいと思います。

管理人は、すべて任せて計算してもらってから検討しています。

そういうことまで面倒を見てくれる不動産屋さんにめぐり合えるといいと思います。

管理人は、何件も問い合わせをしたうえで、感触のいいところを選んで、いつもお願いする不動産屋を決めています。

 

 

管理人の事情を少し開示します。

アパートなどの不動産収入が毎月入ってきますが、毎月支払う返済もあります。

 

それは、軽く億を超えてきます。

 

リスクを負う分、収入も増えているわけです。

 

何もしなければ、何も入ってこない。これにつきます。

 

先を見越しての計画をたてましょう。

 

1例ですが、アパートが完成して家賃収入になるまで、約2年かかる案件もあります。

 

2年ごと増やしていっても、10年で5件だけです。

 

それだけ、いつも気にして計画を進める準備をしているというわけです。

 

ブランクが空けば、その分、収入も先送りになるだけですから。

 

行動をおこすかどうか、あなた次第です。

 

毎月安定した収入に関心のあるあなたに参考になるサイトです。 

こちらの公式サイトであなたの知りたい情報が得られれば、それはそれで知識が身につくと思います。

そこから検討したうえで、資料請求をしてもいいのだと思います。

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